I. Introducción: La Decisión Judicial que Protege el Patrimonio
Un MEDIDA CAUTELAR ha ordenado la suspensión inmediata de cualquier obra o demolición en un histórico inmueble de Villa del Parque, conocido como un “chalet pintoresquista”. La decisión fue tomada por el Juez Roberto Andrés Gallardo, titular del Juzgado de 1ra Instancia en lo Contencioso Administrativo y Tributario N° 2 de la Ciudad de Buenos Aires.
La resolución, emitida en el marco del expediente judicial EXP 94095/2025-0, caratulado “ASOCIACION CIVIL OBSERVATORIO DEL DERECHO A LA CIUDAD Y OTROS CONTRA GCBA SOBRE AMPARO-PATRIMONIO CULTURAL HISTORICO”, concede una medida cautelar solicitada por la organización demandante.
Las órdenes específicas emitidas en la sección “RESUELVO” del fallo judicial son inequívocas y de cumplimiento inmediato:
- “MANTENER LA CLAUSURA Y SUSPENSION DE LA OBRA (trabajos constructivos y/o de demolición)” sobre el inmueble sito en la calle Campana 3406, esq. José Pedro Varela (Nomenclatura Catastral: Circunscripción: 015, Sección: 081, Manzana: 157, Parcela: 032A).
- “SUSPENDER la vigencia de todo permiso de demolición, de obra, de aviso de obra y de factibilidad de obra” que se encuentren relacionados con el mismo edificio.
- “ORDENAR al GCBA arbitrar todos los medios para garantizar el estricto cumplimiento” de la medida.
Esta intervención judicial es el resultado de una acción de amparo colectivo ambiental interpuesta por la Asociación Civil Observatorio del Derecho a la Ciudad contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA). El objetivo de fondo de la demanda es la anulación judicial de la Resolución N° 66/SSGU/23, un acto administrativo del propio GCBA que, en 2023, “desafectó” (eliminó) la protección patrimonial que el inmueble poseía.
La Ing. María Eva Koutsovitis, de El Movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos, manifestó: “El acto que permitió la demolición se originó en una nulidad flagrante: el GCBA aceptó y tramitó un recurso de reconsideración presentado por la empresa propietaria casi siete años fuera de término, cuando su derecho a objetar ya había caducado. La decisión judicial frena un acto viciado en su origen. Legalmente, el Poder Ejecutivo debió rechazar de inmediato el recurso extemporáneo de 2022, no utilizarlo como base para anular una protección patrimonial que estaba firme desde 2015. El GCBA incurrió en una ‘omisión deliberada’ de su deber de protección: durante casi una década, incumplió su obligación de remitir el proyecto de ley a la Legislatura para dar protección definitiva al inmueble”.
El Abog. Jonatan Baldiviezo, fundador del Observatorio del Derecho a la Ciudad, expresó: “El fallo expone una lógica perversa: el propio GCBA modificó el Código Urbanístico para permitir más altura en la zona, y luego utilizó ese nuevo entorno —creado por él mismo— como pretexto para declarar que el patrimonio histórico ‘perdió valor’ y debía ser demolido. Esta medida cautelar pone en evidencia la tensión entre el interés público y el privado. El juez fue claro: la pérdida del patrimonio colectivo es ‘definitiva e irreparable’, mientras que el perjuicio económico del desarrollador es ‘temporal y reversible. La anulación de la protección patrimonial se hizo a puertas cerradas, violando el derecho a la participación ciudadana en decisiones de impacto ambiental, un principio protegido tanto por la Constitución de la Ciudad como por el Acuerdo de Escazú.
II. El “Chalet Pintoresquista”: Crónica de una Protección Revocada
El inmueble en el centro de la disputa está lejos de ser una propiedad ordinaria. La demanda, citando informes técnicos, lo describe como un “exponente de la tipología de vivienda tipo chalet pintoresquista, característica de principios del XX”, destacando que a la fecha “se encuentra en buen estado, con integridad y autenticidad conservadas, sin elementos agregados o alteraciones volumétricas”.
Su valor fue reconocido oficialmente por el Gobierno de la Ciudad en 2014. En ese año, el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales (CAAP) dictaminó que el inmueble ubicado en Campana 3406 “merecía protección con nivel Cautelar”. Este dictamen técnico fue la base de la Resolución N° 594-SECPLAN-2014, firmada el 23 de diciembre de 2014, que incorporó formalmente la propiedad al Catálogo de Protección de Inmuebles Patrimoniales de la Ciudad.
Casi una década después, esta protección fue revocada. El 4 de abril de 2023, el Subsecretario de Gestión Urbana del GCBA firmó la Resolución 66/SSGU/23. Este nuevo acto administrativo se fundamentó en un Recurso de Reconsideración interpuesto en 2022 por la Sra. Mercedes Sol Yajnes, en carácter de apoderada de la firma propietaria del inmueble, Distrito DVT Real Estate S.A..
La resolución de 2023 se basó en una nueva recomendación del CAAP que, rectificando su opinión original de 2014, esta vez entendió que correspondía “hacer lugar al recurso de reconsideración presentado desafectando al inmueble del Nivel Cautelar”. Esta desafectación administrativa fue el paso necesario que habilitó al propietario a tramitar los permisos de demolición para un nuevo desarrollo constructivo, lo que desencadenó la presentación de la acción de amparo para evitar la destrucción irreversible del bien.
III. Los Fundamentos del Amparo: Las Tres Violaciones Centrales del GCBA
La acción de amparo presentada por el Observatorio del Derecho a la Ciudad articula un detallado argumento legal que denuncia múltiples y graves ilegalidades en el accionar del GCBA. Estos argumentos fueron considerados “verosímiles” por el Juez Gallardo, sirviendo como base para el dictado de la medida cautelar. El análisis de la demanda revela tres violaciones centrales.
Violación 1: La Nulidad Procesal (Un Recurso Siete Años Tarde)
El argumento más contundente de la demanda se centra en la absoluta extemporaneidad del recurso que dio origen a la demolición. La demanda detalla la siguiente cronología procesal:
- La Resolución 594/SECPLAN/14 (que protegió el bien) fue publicada en el Boletín Oficial N° 4558 el 14 de enero de 2015.
- Según el art. 10.3.3. del Código de Planeamiento Urbano (Ley 449), vigente en ese momento, los particulares tenían un plazo de sesenta (60) días desde dicha publicación para formular cualquier objeción.
- La norma es explícita: “Vencido dicho plazo, si no mediara presentación alguna, se considerará firme la inclusión en el listado, y perdido el derecho a formular objeciones”.
- El Recurso de Reconsideración de la empresa propietaria (Distrito DVT Real Estate S.A.) fue interpuesto recién en el año 2022, casi siete años después de que la propietaria hubiera “perdido el derecho a formular objeciones”.
Legalmente, esto implica que el GCBA no tenía potestad alguna para tramitar dicho recurso. El Poder Ejecutivo debió haberlo rechazado in limine (de inmediato) por ser manifiestamente extemporáneo. Al aceptarlo, abrir el Expediente Electrónico EX-2022-46982471-GCABA-SSGU y tramitarlo como si fuera válido, el GCBA habría viciado de nulidad absoluta todo el procedimiento y, por ende, la Resolución 66/SSGU/23 que de él emanó.
Violación 2: El Incumplimiento del Deber de Protección (La “Omisión Deliberada”)
La segunda violación denunciada expone una omisión del GCBA que mantuvo el bien en un estado de vulnerabilidad legal. El procedimiento de catalogación (tanto en el Código anterior como en el actual Código Urbanístico) establece una obligación clara para el Poder Ejecutivo: una vez que el acto de catalogación preventiva queda “firme” (es decir, pasados los 60 días de 2015), este “debe remitir el proyecto de Ley de catalogación al Poder Legislativo” para su tratamiento y protección definitiva.
La demanda denuncia que el Poder Ejecutivo “incumplió la obligación de remitir el proyecto de ley” a la Legislatura porteña. Esta omisión impidió que el inmueble obtuviera la protección definitiva por ley.
Esta secuencia de eventos revela un accionar contradictorio: primero, el GCBA omitió su deber legal de buscar la protección definitiva del bien (un “pecado de omisión”); y luego, siete años más tarde, actuó de forma procesalmente irregular para eliminar la protección preventiva que él mismo había otorgado (un “pecado de comisión”).
Violación 3: La Anulación de la Democracia Participativa
Finalmente, la demanda ataca la Resolución 66/SSGU/23 por violar el derecho a la participación ciudadana. Se argumenta que la decisión de desafectar un bien del patrimonio cultural colectivo no es un mero trámite, sino una “revisión” de una decisión ambiental previa que tiene un “impacto significativo”.
En consecuencia, el procedimiento de desafectación debió haber incluido una instancia de participación pública, conforme lo exigen los artículos 1 (Democracia Participativa), 27 (Ordenamiento territorial participativo) y 32 (Preservación del patrimonio) de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires, y el Acuerdo de Escazú (Ley 27.566), que garantiza la participación pública en la toma de decisiones ambientales.1
La demanda es tajante al afirmar que la Resolución 66/SSGU/23 “fue adoptada sin ninguna instancia de participación ciudadana previa”, viciando de nulidad el acto por violar la democracia participativa ambiental.
IV. El Núcleo de la Decisión Judicial: El “Vicio en la Motivación”
Al analizar la “Verosimilitud del Derecho” (la probabilidad de que el demandante tenga razón), el Juez Gallardo realiza un análisis forense del acto administrativo impugnado, centrando su atención en la motivación de la Resolución 66/SSGU/23.
El juez observa que el acto de desafectación se sustentó principal (y casi exclusivamente) en la nueva recomendación emitida por el CAAP en la reunión del 27 de diciembre de 2022. Sin embargo, al analizar las actas de esa reunión (documentadas en la NO-2023-00842585-GCABA-DGIUR), el magistrado detecta una “disparidad” crucial entre quienes apoyaron y quienes rechazaron la demolición.
1. Las Disidencias (Pro-Protección):
El juez constata que los organismos técnicos especializados en patrimonio se opusieron firmemente a la desafectación, presentando argumentos técnicos sólidos. Entre ellos se encontraban 1:
- La Comisión Nacional de Monumentos, de Lugares y de Bienes Históricos.
- La Comisión para la Preservación del Patrimonio Histórico Cultural de la CABA.
- El Centro Internacional para la Conservación del Patrimonio (CICOP).
- El Ministerio de Cultura de la Cuidad Autónoma de Buenos Aires.
Estos organismos, según consta en el fallo y en la demanda, coincidieron en “resaltar los valores arquitectónicos, históricos y urbanísticos del inmueble, en particular su tipología de ‘chalet pintoresquista’, así como su estado de autenticidad y conservación”, desaconsejando su desafectación. El CICOP, por ejemplo, fue claro: “el inmueble en cuestión tiene valores arquitectónicos y patrimoniales suficientes para su catalogación con nivel Cautelar… no presto conformidad a la desafectación”.
2. Las Conformidades (Pro-Demolición):
En el lado opuesto, quienes votaron a favor de la demolición (la Sociedad Central de Arquitectos, la FADU/UBA, el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) y la Comisión de Planeamiento Urbano de la Legislatura) lo hicieron, según el análisis del juez, de una manera radicalmente distinta.
El Juez Gallardo describe estas conformidades con una crítica lapidaria, señalando que “se caracterizan por su extrema brevedad y ausencia de fundamentación técnica“.
El fallo judicial identifica la prueba clave (el smoking gun) de esta falta de motivación: las notas de conformidad presentaban una “redacción prácticamente idéntica”, lo que las convertía en meras “adhesiones meramente formales” al dictamen de la Dirección General de Interpretación Urbanística, “sin aportar mayores explicaciones ni efectuar un análisis propio sobre el valor patrimonial, arquitectónico o urbano del bien”.
La Conclusión del Juez: El “Vicio en la Motivación”
El juez concluye que esta “disparidad” entre disidencias técnicas robustas y conformidades idénticas y vacías de contenido es fatal para el acto administrativo.
El fallo sostiene que la decisión de desafectar el inmueble “se habría apoyado principalmente en manifestaciones lacónicas y uniformes, carentes de fundamentación específica, con ausencia de confrontación razonada de las objeciones técnicas“.1 Esta falla, concluye el magistrado, “debilitaría la motivación integral del acto administrativo”.
En términos claros: el Juez Gallardo determina que el GCBA, al emitir la Resolución 66/SSGU/23, actuó prima facie de manera arbitraria, al ignorar deliberadamente todos los informes técnicos de los organismos de patrimonio (incluido su propio Ministerio de Cultura) y basar la demolición de un bien catalogado en una serie de adhesiones formales, posiblemente “copy-paste”, y carentes de todo sustento técnico.
Peligro en la Demora
El GCBA sostuvo que no existía urgencia (“peligro en la demora”), argumentando que la asociación demandante había demorado en actuar desde la resolución de desafectación de 2023.
El Juez Gallardo rechaza de plano este argumento. Sostiene que la urgencia no se mide desde el dictado del acto, sino desde el riesgo de su ejecución. El fallo afirma que “la urgencia actual se encuentra configurada por la inminencia de la demolición del inmueble”. La evidencia presentada, incluyendo fotografías que muestran el inmueble “tapiado” (listo para la obra) y los planos de demolición presentados en el expediente administrativo, demuestran que el riesgo de demolición es “inmediato y concreto”.
El juez concluye que, de no dictar la medida, el daño (la demolición) sería “irreparable” y “haría ilusoria cualquier sentencia posterior favorable”.
Interés Público
El GCBA también argumentó que frenar la obra afectaría el interés público, invocando el derecho de propiedad del titular, el ius aedificandi (derecho a construir) y los puestos de trabajo vinculados.
El juez contrapone los intereses en juego y determina que el “interés público prevalente en este proceso es la preservación del patrimonio cultural de la Ciudad“, el cual está expresamente protegido por los artículos 26, 27 y 32 de la Constitución de la CABA.
En una ponderación de los daños, el fallo es claro: la paralización de la obra es una restricción “temporal y reversible” de actividades económicas; en cambio, la demolición del inmueble patrimonial “supondría la pérdida definitiva e irreparable de un bien de valor colectivo”. Por lo tanto, el interés público exige frenar la demolición.
VI. Conclusión: Próximos Pasos y el Deber de Protección
La demolición del chalet de Campana 3406 se encuentra frenada por orden judicial. La vigencia de todos los permisos de obra y demolición relacionados con el predio está suspendida.
La medida cautelar dictada por el Juez Gallardo no es un mero formalismo procesal. Es una decisión sustancial basada en un análisis judicial que encontró, en esta etapa inicial, evidencia contundente de:
- Múltiples ilegalidades prima facie en el actuar del GCBA: aceptar un recurso administrativo siete años fuera de término, omitir su deber de enviar la ley de protección definitiva a la Legislatura, y anular la participación ciudadana en una decisión de impacto patrimonial.
- Un “grave vicio de motivación” en el acto administrativo de desafectación, que se basó en opiniones formales y sin sustento técnico, mientras ignoraba deliberadamente las advertencias fundadas de todos los organismos de patrimonio.
El fallo también valida la verosimilitud de uno de los argumentos más graves de la demanda: la lógica perversa por la cual el propio GCBA modifica el Código Urbanístico (aumentando la altura permitida en la zona) y luego utiliza ese cambio de entorno —creado por él mismo— como pretexto para declarar que el inmueble patrimonial ha perdido su valor y debe ser demolido.
El Poder Judicial ha intervenido para suspender un acto administrativo que, según la evidencia analizada, se presenta como arbitrario y lesivo del deber constitucional de proteger el patrimonio cultural colectivo.
